廣東農(nóng)村宅基地可一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓

⊙記者 朱文彬 ○編輯 楓林

在土地制度的**探索方面，廣東再一次加快了步伐，先行先試。近日廣東省法制辦正式就《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法》（送審稿，截止到9月4日）公開征求意見。據(jù)該送審稿稱，符合相關(guān)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處同意，可以購買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的房屋，并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

而即將開閘的宅基地“有范圍、有條件”轉(zhuǎn)讓，使得土地制度改革向前又邁出了關(guān)鍵一步。

宅基地可一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓

上述送審稿提出，依法取得的農(nóng)村宅基地，應(yīng)當辦理宅基地使用權(quán)登記，依法登記的宅基地使用權(quán)受法律保護。同時提出“一戶一宅”原則，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員一戶只能申請一處宅基地。

城鎮(zhèn)居民被嚴格限制在購買范圍之外。該文件稱，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員出售依法取得的一戶一宅之外的農(nóng)村房屋，房屋所在的宅基地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。不過，文件強調(diào)，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，“嚴禁城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地及其地上房屋、附著物。”

時間回溯至今年3月7日，《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》正式出爐。《規(guī)劃》明確提出，“完善農(nóng)村宅基地和承包土地處置、城鄉(xiāng)社會保險制度銜接等方面的具體配套政策，建立轉(zhuǎn)戶農(nóng)民權(quán)益保障機制，允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財產(chǎn)收益，解除農(nóng)村勞動力進城落戶的后顧之憂。”

雖然廣東提出了探索轉(zhuǎn)戶農(nóng)民宅基地的正常退出機制的整體框架，但具體的思路及細則出爐各方都在揣測之中。此時公布公開征求意見稿，超出預(yù)期。

海通證券近日出爐的研究報告引起市場關(guān)注。該報告在預(yù)測我國土地制度改革的時間表方面提出，短期出臺的《農(nóng)村集體土地征收補償條例》，按市價補償農(nóng)民，被征地農(nóng)民納入社保體系。中期內(nèi)，多地試點農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。實施以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，進行國內(nèi)農(nóng)村土地確權(quán)，賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。長期則縮減政府征地范圍，**推行農(nóng)村土地特別是非公益集體建設(shè)用地市場化流轉(zhuǎn)。國內(nèi)多地建立農(nóng)村土地交易市場。

已積累相關(guān)試點經(jīng)驗

事實上，廣東已經(jīng)有地級市開始進行相關(guān)方面的探索。早在幾年前，廣州就對宅基地流轉(zhuǎn)進行試點，廣州的宅基地和集體用地上住宅可以轉(zhuǎn)讓，但只限于本村村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這意味著小產(chǎn)權(quán)房仍然不可能拿到房產(chǎn)證，而集體土地上的非住宅房屋則是允許在外部流轉(zhuǎn)的。

在佛山順德，也開始探索宅基地分配制度的改革。如北滘鎮(zhèn)試點的“一戶一宅”政策，按照到某一時點的實有人口數(shù)量，一次性下達村民住宅建設(shè)用地指標，將宅基地進行固化，并逐年安排建設(shè)。指標使用完畢，不再審批單家獨院式村民住宅用地。

記者于6月份在廣東云浮市采訪了解到，該市已經(jīng)試行宅基地集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)政策。云浮市副市長黃志豪稱，“宅基地可以同村之間轉(zhuǎn)讓，內(nèi)部也有價格。”該政策是對宅基地抵押貸款的進一步完善和提升，是防范風險事件發(fā)生的重要措施。

廣州一直走在試點的前列。7月24日，廣州市國土房管局和市法制辦起草的《關(guān)于我市土地節(jié)約集約利用的實施意見》也對外公開征求意見。該《實施意見》提出，有條件的村，經(jīng)村民會議討論決定，可以由村委會或村集體經(jīng)濟組織向申請建房農(nóng)民收取宅基地有償使用費。據(jù)悉，成渝試點“地票”流轉(zhuǎn)成為廣州借鑒的模式，相關(guān)條文也寫入該征求意見中。

與此同時，廣州正加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場，規(guī)范集體土地所有權(quán)人采取公開方式出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將在全市統(tǒng)一的土地市場平臺上公開發(fā)布信息并進行交易。

記者還了解到，廣州從化市已經(jīng)有部分鎮(zhèn)的村集體開始出售宅基地的產(chǎn)權(quán)。廣州早年就已經(jīng)完成的農(nóng)村土地登記發(fā)證工作，為此奠定了良好基礎(chǔ)。目前，廣東各地也在大力推動農(nóng)村土地的等級確權(quán)以及土地證發(fā)放的進展。

“集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)和政府推動退出都難以從根本上解決宅基地流轉(zhuǎn)問題，”市場人士認為，廣東宅基地流轉(zhuǎn)的口子開的還不是很大，“希望通過采用價格手段等市場化的方式來實現(xiàn)宅基地退出。”

（上海證券報 ⊙記者 朱文彬 ○）